Airbnb като физическо лице или през фирма: как да изберете през 2026

За един апартамент и оборот до 100 000 лв (€51 130) най-простият вариант обичайно е физическо лице с патентен данък. При по-голям мащаб или системна дейност фирмата дава повече ред — 10% корпоративен данък и 5% данък дивидент при ЕООД. Решаващият фактор често са осигуровките, а те изискват счетоводна преценка.

Тази статия е рамка за решение, не данъчен съвет. Разглеждаме трите възможни пътя, сравняваме ги по достъпност, облагане и администрация, показваме къде минава границата на патентния режим, какво да изясните за осигуровките, как изглеждат два типични сценария според мащаба и кое не се променя при никой избор.

Трите пътя пред домакина

Български собственик, който отдава имот през Airbnb или Booking.com, на практика избира между три конструкции:

• Физическо лице с патентен данък — фиксиран годишен данък на стая по ЗМДТ, достъпен при условията на чл. 61з. Най-леката администрация от трите.
• Физическо лице по общия ред — доходът се облага с 10% след приспадане на 10% нормативно признати разходи, което прави ефективно 9% върху брутото. Декларира се с годишната декларация по чл. 50 ЗДДФЛ.
• Дружество, най-често ЕООД — печалбата се облага с 10% корпоративен данък, а при разпределяне към собственика се дължат още 5% данък върху дивидента. Съществува и формата ЕТ, чието облагане следва свои правила — обсъдете я със счетоводител, ако я обмисляте.

Как точно се смята дължимото при всеки от режимите, сме разгледали в статията за облагането на дохода от нощувки. Тук гледаме една стъпка по-нагоре: кой път изобщо да поемете. Правилният отговор зависи от четири числа — очакван оборот, брой имоти, хоризонт на дейността и цената на администрирането.

Преди сметките, едно рамково правило: формата се избира за следващите няколко години, не за следващия сезон. Смяната по средата — от физическо лице към дружество или обратно — е възможна, но носи административни разходи и прекъсва натрупаната история пред банки и контрагенти.

Сравнение на режимите

Ето трите варианта един до друг, по критериите, които реално тежат при избора:

Таблицата показва защо няма универсален отговор. Патентът печели по простота и предвидимост, общият ред — по гъвкавост, дружеството — по ред и мащабируемост. Кое печели при вас, решават числата от следващите два раздела.

Къде минава границата на патентния режим

Патентният режим е достъпен при две условия по чл. 61з ЗМДТ: оборот за предходната година до 100 000 лв (€51 130) и липса на регистрация по ЗДДС — с изрично изключение за регистрациите по чл. 97а, чл. 99 и чл. 100, ал. 2 ЗДДС.

Изключението за чл. 97а е детайлът, който обърква най-много хора. Тази регистрация е задължителна за всеки домакин, който получава услуги от европейски платформи — комисионите на Airbnb и Booking.com — и се прави преди първата такава услуга, независимо от оборота. По нея си самоначислявате 20% ДДС върху комисионата на платформата, без право на данъчен кредит по тази регистрация. Тя не прави нощувките ви облагаеми с ДДС и не ви вади от патентния режим.

Втората граница е оборотът. От 1 януари 2026 г. прагът за задължителна обща регистрация по ЗДДС е €51 130 — по чл. 96 ЗДДС, изменен с ДВ бр. 115 от 30.12.2025 г. На практика той съвпада по стойност с патентния праг от 100 000 лв (€51 130): около това ниво на приходи се случват едновременно две неща — губите патента и влизате в общия режим по ЗДДС. Подробно за прага за регистрация по ДДС и какво следва след него сме писали отделно. Изводът: следете оборота си текущо, не в декември.

Въпросът с осигуровките

Данъкът е по-малката част от сметката. Въпросът, който реално разделя вариантите, е дали дължите осигуровки като самоосигуряващо се лице — а отговорът зависи от това дали дейността ви се квалифицира като извършвана „по занятие“.

Тук нарочно не пишем суми и не даваме универсално правило, защото такова няма. Преценката е конкретна: брой имоти, регулярност, организация на дейността. НАП има публикувани становища по темата, а практиката показва, че еднократното сезонно отдаване и системната целогодишна дейност могат да се третират различно.

Какво да направите практически:

• Опишете дейността си честно — колко имота, колко месеца в годината, кой върши работата.
• Поискайте от счетоводител писмена преценка дали е налице дейност „по занятие“ и какво следва от това за осигуряването ви.
• Вземете решението за режим едва след тази преценка — осигуровките могат да преобърнат сравнението между физическо лице и фирма.

Ако изберете дружество, осигурителният въпрос не изчезва, а сменя формата си — управителят също има осигурителен статут, който се урежда счетоводно. И в двата случая това е разговор със специалист, не таблица от интернет.

Белезите, които преценката претегля, са систематичността на дейността, броят обекти и организацията на процеса, но тежестта им се мери за всеки случай поотделно. Затова писмената преценка на специалист е първата стъпка, а не последната.

Два сценария според мащаба

Как изглежда изборът при реални мащаби на дейност във Варна:

Сценарий 1: един апартамент, активен основно през сезона. Оборотът е далеч под 100 000 лв (€51 130), стаите са една или две. Патентният режим обикновено е естественият избор: фиксиран данък, декларация до 31 януари, четири вноски, предвидим разход. Регистрацията по чл. 97а се прави заради комисионите, но не пречи. Основното домашно е да сметнете реалистичния приход — калкулатор за доход от наем във Варна дава отправна точка за нощувка, заетост и сезонност.

Сценарий 2: три или повече имота, целогодишно. Оборотът доближава или надхвърля прага, дейността е системна, има екип от чистачи и доставчици. Тук дружеството започва да печели: печалбата се облага с 10%, разходите се документират счетоводно, дейността е отделена от личните финанси, а въпросът „по занятие“ вече е практически решен от самия мащаб. Цената е счетоводство и годишно приключване — реален, но планируем разход.

Между двата полюса решават числата. Направете сметката и в двата режима върху вашия очакван оборот, добавете осигурителната преценка на счетоводителя и изберете конструкцията, която остава по-изгодна и след година на растеж, не само днес.

И в двата сценария важи едно правило: решението се преразглежда веднъж годишно, след реалния оборот. Режимът, който е бил верен при старта, не е автоматично верен и при втория имот.

Какво не зависи от избора

Каквато и форма да изберете, четири задължения остават еднакви:

• Регистрация на имота като клас В — апартамент за гости — при кмета по чл. 113, 128 и 129а от Закона за туризма. Удостоверението е безсрочно; във Варна таксата е €10.23 на легло (Услуга 3122).
• Профил в ЕСТИ и месечно отчитане на настаняванията до 7-о число.
• От 20 май 2026 г., по Регламент (ЕС) 2024/1028 — валиден регистрационен номер във всяка обява; платформите проверяват номерата, подават данни към властите ежемесечно и свалят несъответстващите обяви.
• Докладване по DAC7 — платформите подават доходите ви към НАП независимо дали сте физическо лице или дружество.

И четирите червени флага, които виждаме най-често: фирма „за всеки случай“ без сметка зад решението; пропусната регистрация по чл. 97а преди първата комисиона; отложен осигурителен въпрос; неследен оборот спрямо прага. Всеки от тях струва пари, никой не е неизбежен. Общото решение и за четирите е едно и също — сметка на хартия и календар със срокове, преди първия гост.

Как помага Domico: ние не заместваме счетоводителя ви, но държим операциите изрядни при всяка конструкция — регистрация на обекта, ЕСТИ, пълен запис на резервациите и месечен отчет, върху който данъчното решение се взема с реални числа. Пакетите ни с комисиона от 16% до 22% са описани в цени за управление на имот във Варна.

Изборът на режим и осигурителният статут са индивидуални — потвърдете ги със счетоводител или адвокат преди действие.

Информацията е проверена към 18 август 2026 г.

Източници

• КиК Инфо — Становища на НАП
• КиК Инфо — ЗДДС 2026: новият праг, новите режими, новите срокове
• Advo.bg — Регистрация по ДДС
• Innovires — Патентен данък 2026: дейности и общини
• Pravatami.bg — Airbnb и Booking: регистрация, ЕСТИ и ДДС през 2026

Информацията в статията е проверена към 18.08.2026 Правилата и ставките се променят — преди решение проверете актуалните източници или се консултирайте със специалист.

← Обратно към блога