При гарантирания наем фирмата ви плаща фиксирана сума под пазарната и задържа разликата срещу поетия риск. При комисионния модел получавате пазарния доход минус ясна комисиона и носите риска от слаби месеци. Гаранцията пази предвидимостта, комисионата пази стойността. Изборът зависи от имота и от това кой реално стои зад гаранцията.
И двата модела се предлагат активно на българския пазар, често с убедителни аргументи. Разликата не е в обещанията, а в това кой носи кой риск и на каква цена. По-долу са механиката на всеки модел, сравнение ред по ред, въпросите, които разкриват колко струва една „гаранция“, и една честна сметка с числа.
Как работи гарантираният наем
Фирмата подписва договор с вас и плаща фиксиран месечен наем, независимо дали имотът е зает. След това тя отдава имота от свое име и задържа разликата между това, което плаща на вас, и това, което събира от крайните наематели или гости. Маржът е нейното възнаграждение за поетия риск.
На пазара съществуват и предплатени варианти: Управление БГ в София например предлага продукт „годишна предплата на наема“, при който собственикът получава наема за година напред при условията на договора. Общото между всички разновидности е едно: предвидимостта се купува с отстъпка от пазарната цена.
Типичните особености на модела:
- Фиксираният наем обикновено е под пазарния — отстъпката финансира риска и маржа на фирмата.
- Контролът на собственика често е ограничен — огледите и достъпът до имота се уреждат по договора, а фирмата на практика действа като ваш наемател.
- Насрещната ви страна е фирмата, а не крайният наемател. Неплащане от крайния наемател е неин проблем — но само докато самата тя е платежоспособна.
- Срокът обикновено е фиксиран, а предплатените варианти обвързват допълнително — четете внимателно клаузите за предсрочно излизане.
Проверете и какво възнамерява фирмата да прави с имота: дългосрочно преотдаване, краткосрочни гости или служебно настаняване. Режимът на ползване определя амортизацията и рисковете, а собственик на резултата след изтичане на договора оставате вие.
Как работи управлението с комисиона
При комисионния модел наемното правоотношение е между вас и наемателя, а фирмата управлява процеса срещу процент от наема. Получавате пазарната цена минус комисионата и носите пазарния риск: празен месец е ваш празен месец, а силна година е ваша силна година.
Публично обявените нива при дългосрочно управление към 18 август 2026 г.: domio.bg във Варна работи с 10% от месечния наем при минимум €46 (90 лв.), като намирането на наемател не е включено в процента, а Управление БГ в София — с 12% от месечния наем. Обхватът зад процента се различава съществено, затова сравнявайте какво включва услугата, а не само числото. Пакетите на Domico са с комисиона 16%, 20% или 22% при различен обхват — подробностите са в цени за управление на имот във Варна.
При краткосрочно управление публичните комисиони са по-високи заради по-големия обем работа: EPM във Варна обявява 15% или 25% от приходите от нощувки според пакета, StayBooked — 18% от реализирания приход без ДДС, HostMe — 18% или 28%, а Hostigosti — 20% или 25% плюс еднократен стартов пакет от €230 (450 лв.). Внимавайте: базите в тези дефиниции не са еднакви, което променя реалната цена при един и същ процент.
Комисионният модел има и цена извън процента: получавате решенията, но и отговорността да реагирате — да одобрите ремонт, да приемете или откажете наемател. Добрата фирма свежда това до няколко решения годишно, подкрепени с ясна информация. Ако все още преценявате дали изобщо да работите с фирма, започнете от сравнението самостоятелно срещу професионално управление.
Сравнение ред по ред
Таблицата показва къде реално се разминават двата модела.
| Критерий | Гарантиран наем | Управление с комисиона |
|---|---|---|
| Доход при силен пазар | Фиксиран — ръстът остава за фирмата | Пазарен — ръстът е за вас, минус комисионата |
| Доход при слаб пазар или празни периоди | Фиксиран — рискът е за фирмата | По-нисък или нулев за периода — рискът е за вас |
| Контрол върху цените и наемателите | При фирмата, в широки граници | При вас — фирмата предлага, вие одобрявате |
| Отговорност при неплащане от крайния наемател | На фирмата, докато е платежоспособна | На собственика, по процедурите в договора за наем |
| Прозрачност на числата | Ограничена — виждате фиксираната сума | Пълна при добър отчет — бруто, такси, комисиона, нето |
| Индексация при ръст на пазара | Само ако е изрично записана | Автоматична — доходът следва пазара |
| Изход от договора | Често фиксиран срок, понякога с предплата | Обикновено с предизвестие по договора |
Нито една колона не е универсално по-добра. Таблицата описва размяна: ъпсайд и контрол срещу предвидимост. Въпросът е коя размяна съответства на целите ви и колко струва тя в реални числа.
Въпросите към всяка гаранция
Гаранцията струва толкова, колкото струва този, който я дава. Преди подпис изяснете писмено пет неща:
- Кой точно гарантира — стои ли зад обещанието капитал, банкова гаранция или застраховка, или е само клауза в договора?
- Какво става при неплащане или фалит на фирмата — имате ли бърз изход от договора и достъп до имота си?
- Има ли индексация — фиксираната сума следва ли пазара, или е замразена за целия срок?
- Кой плаща вредите — щети от крайни наематели, амортизация, освежаване между наеманията?
- Какво важи при предсрочно прекратяване — от двете страни и с какви неустойки?
Ако отговорите са мъгляви, не купувате сигурност, а обещание — платено с отстъпка от собствения ви доход. Стабилната гаранция може да се обясни просто и да се покаже документално. Същите въпроси важат огледално и към комисионния договор: каква е базата на процента, какво включва, кой плаща дребните ремонти и как се излиза от договора. Симетричната проверка е най-честният начин да сравните оферти.
Честната сметка: €450 пазарен наем срещу €380 гарантиран
Моделен пример: двустаен апартамент с постижим пазарен наем €450 на месец. Фирма А предлага гарантирани €380 на месец. Фирма Б предлага комисионно управление при 16%. Числата показват механиката, а не конкретен имот, закръглени са и не включват данъци.
- Гарантиран наем: €380 × 12 = €4 560 годишно, независимо от заетостта.
- Комисионен модел при 12 платени месеца: €450 − 16% = €378 на месец, или €4 536 годишно.
- Комисионен модел при един празен месец: €378 × 11 = €4 158 годишно.
- Комисионен модел при постигнат наем €480: €480 − 16% = €403,20 на месец, или €4 838,40 годишно.
Изводът е неудобен и за двете страни на спора. Когато отстъпката е близка до комисионата — тук 15,6% отстъпка срещу 16% комисиона — базовият годишен доход е почти еднакъв: разлика от €24. Решаващи стават другите редове: кой плаща вредите, има ли индексация, какво става при фалит и колко дълбока е реалната отстъпка. Гарантирана оферта с отстъпка, по-голяма от комисионата, ви струва пари всяка година срещу предвидимостта.
Същата логика важи и при краткосрочен модел, само че с повече променливи: заетост, сезонност, такси на платформите и почистване. Затова при краткосрочно отдаване сравнявайте нетния годишен резултат, а не месечните обещания. Първо установете реалистичния наем за вашия имот с калкулатор за доход от наем във Варна и едва тогава сравнявайте оферти. Гарантирана сума изглежда добре само докато не знаете спрямо какво я сравнявате.
Кога кой модел е правилният избор
Гарантираният наем има смисъл, когато предвидимостта е единственият ви приоритет: живеете далеч, не искате никакво участие и съзнателно приемате отстъпката като цена на спокойствието. Задължително условие е насрещната страна да е проверена — финансова история, ясни клаузи за прекратяване, вреди и индексация.
Комисионният модел печели при добър имот и прозрачна отчетност: получавате пазарния ръст, запазвате контрола и виждате всяко число. Условието е отчетът да е месечен и пълен — иначе предимството на прозрачността остава на хартия.
Съществува и среден път: комисионно управление, допълнено със застрахователни защити срещу ключови рискове. Така запазвате пазарния доход, а част от непредвидимостта се покрива от застраховател, вместо да я плащате чрез постоянна отстъпка. Как работи този подход, е описано в услугата застраховки и защита на дохода.
Как помага Domico
Domico работи с комисионен модел — 16%, 20% или 22% според пакета — с месечен отчет от брутото до нетната сума и локален екип във Варна, а за собственици, които търсят повече предвидимост, добавя застрахователни защити към управлението. Информацията е проверена към 18 август 2026 г.
Заявете 30-минутна консултация, за да сравните конкретни числа за вашия имот при гарантиран наем и при комисионно управление.
Източници
- Управление БГ — цени и годишна предплата на наема
- Domio Варна — управление на имоти, цени
- EPM Варна — цени за управление на имоти
- StayBooked — цени и условия
- HostMe — цени за управление
- Hostigosti — цени
Информацията в статията е проверена към 18.08.2026 Правилата и ставките се променят — преди решение проверете актуалните източници или се консултирайте със специалист.
Често задавани въпроси
Какво представлява гарантираният наем?
Фирма ви плаща фиксиран месечен наем независимо от заетостта, отдава имота от свое име и задържа разликата между вашия наем и събраното от крайните наематели. Фиксираната сума обикновено е под пазарната — отстъпката покрива риска и маржа на фирмата. Сигурността зависи изцяло от платежоспособността на насрещната страна.
Защо гарантираният наем е по-нисък от пазарния?
Защото фирмата поема риска от празни периоди и неплащане, а печели от разликата между гарантираната сума и реално събраното. Колкото по-голяма е отстъпката, толкова по-голям е нейният буфер. Затова сравнявайте предложената фиксирана сума с реалистичния пазарен наем за конкретния имот, а не с рекламните очаквания.
Какво става, ако фирмата с гарантиран наем спре да плаща?
Оставате с договор срещу дружество, което не изпълнява, и често с краен наемател в имота, когото не сте избирали. Затова преди подписване проверете какво стои зад гаранцията — капитал, банкова гаранция или застраховка — и дали договорът ви дава бърз изход и достъп до имота при неплащане.
Колко е нормалната комисиона за управление на дългосрочен наем?
Публичните примери на българския пазар са около 10–12% от месечния наем — 10% с минимум €46 при domio.bg във Варна и 12% при Управление БГ в София — но обхватът се различава: понякога намирането на наемател се плаща отделно. Сравнявайте включените услуги, базата на процента и минималните такси, не само числото.
Може ли комисионният модел да е предвидим?
Напълно предвидим не е — доходът следва пазара. Може обаче да е контролируем: месечен отчет с ясна база, реалистична ценова стратегия и застрахователни решения, които покриват част от рисковете. Така запазвате пазарния ръст, без да плащате постоянна отстъпка за гаранция, а колебанията остават в разумни граници.