Наемът в евро: какво се промени за собствениците през 2026

От 1 януари 2026 г. наемите в България се плащат в евро. Заварените договори в левове остават валидни — сумите се преизчисляват автоматично по фиксирания курс 1 EUR = 1.95583 лв. Наем от 800 лв става €409.03. Нов договор не е задължителен, а наемателят не може да иска предоговаряне заради еврото.

Това ръководство е за наемодатели. Обясняваме как точно се превалутират наемът и депозитът, какво важи за заварените и за новите договори, какво стана с клаузите за индексация и с двойното обозначаване на цените и какво се промени при краткосрочното отдаване. С конкретни суми и сметки, които може да приложите директно. Накрая ще намерите и отговори на въпросите, които собствениците ни задават най-често от януари насам.

Какво се промени от 1 януари 2026

България използва еврото от 1 януари 2026 г. Курсът е фиксиран и неизменен: 1 EUR = 1.95583 лв. Законът за въвеждане на еврото стъпва върху принципа на непрекъснатост на договорите — всеки действащ договор остава в сила точно както е подписан. Сума, записана в левове, вече просто се чете като нейната еврова равностойност по официалния курс. Курсът не се договаря, не зависи от банката, през която плащате, и не подлежи на закръгляне по споразумение — един и същ е за всички договори в страната.

За наемодателя това означава четири неща:

• Договорът за наем не се прекратява, не се преподписва и не губи действие заради еврото.
• Наемът, депозитът, неустойките и всички други суми в левове се дължат в евро по фиксирания курс.
• Сроковете, предизвестията и правата на страните остават без промяна — сменя се само валутата на записа.
• Никоя от страните не може да използва превалутирането за икономическа изгода. Основно правило на закона е, че потребителят не може да бъде поставен в по-неблагоприятно положение.

Преходът в брой беше кратък. Левове и евро се приемаха едновременно само между 1 и 31 януари 2026 г. След този месец плащанията в брой са само в евро. При превод по банкова сметка наемът се дължи в евро от първия ден на годината. Ако наемател все още ви превежда „закръглени левове по стария навик“, изяснете сумата писмено — дължимата стойност е евровата равностойност по курса, нищо друго.

Ако още не сте го направили, минете през кратка проверка: актуализирайте постоянните преводи и падежите в интернет банкирането, уведомете наемателя писмено за точната еврова сума и запазете разписките от първите плащания в евро. Пет минути административна работа сега спестяват спор след половин година.

Как се превалутира наемът: точната сметка

Сметката е една: сумата в левове се дели на 1.95583, а резултатът се закръгля до втория знак след десетичната запетая. Наем от 800 лв: 800 ÷ 1.95583 = 409.0339, закръглено на €409.03. Това е дължимата месечна сума от януари 2026 г. — нито цент повече или по-малко.

Три практични правила при сметката:

• Закръгля се веднъж — крайната сума по договора, не междинни стойности.
• Не „заглаждайте“ наема от €409.03 на €410 без изрично съгласие на наемателя. Това е едностранно увеличение, а не превалутиране.
• Същата формула важи за всички съпътстващи суми — паркомясто, такса поддръжка, уговорени услуги.

За годишното планиране умножете месечната еврова сума по дванадесет върху вече закръглената стойност — така отчетите и декларациите стъпват на едни и същи числа. При наем €409.03 годишният приход е €4 908.36, преди разходи и данъци.

Преходът е и подходящ момент да проверите дали наемът ви изобщо е на пазарно ниво. Използвайте нашия калкулатор за доход от наем във Варна — сметката е директно в евро и отчита типа и локацията на имота.

Депозитът и заварените договори

Депозитът следва същото правило като наема. Гаранционен депозит от 1 000 лв, платен през 2024 г., днес е задължение от €511.29. Никой не доплаща и никой не връща разлика — стойността е същата, различен е само записът. При прекратяване на договора връщате €511.29, намалени единствено с удръжки, документирани по реда на самия договор.

Най-честите въпроси от практиката имат кратки отговори:

• Трябва ли анекс? Не е задължителен. Договорът в левове действа. Анекс с изписана еврова сума е полезен за яснота при бъдещ спор, но е избор, не задължение.
• Може ли наемателят да поиска по-нисък наем заради еврото? Не. Превалутирането не е основание за предоговаряне от нито една страна.
• Може ли наемодателят да вдигне наема при превалутирането? Не едностранно. Промяна на цената става само по реда, записан в договора.
• Важи ли това и за търговски наематели? Принципът на непрекъснатост важи за всички договори, независимо кой е насрещната страна.

Пример: договор с наем 800 лв и депозит 1 000 лв, подписан през 2023 г. От януари 2026 г. наемателят дължи €409.03 месечно, а при изнасяне получава обратно €511.29 при чист приемо-предавателен протокол. Препоръчително е двете суми да се потвърдят писмено — кратък имейл с изричното посочване на €409.03 и €511.29 е достатъчен.

Превалутирането не променя и данъчното ви положение: дължите същия данък върху същия доход, само сумите в декларацията са в евро. Подробно сме описали данъците при отдаване под наем в отделно ръководство.

Нови договори и клаузи за индексация

За договори, подписвани от 2026 г. нататък, записвайте сумите директно в евро: „месечен наем €450“, а не еврова равностойност на левова сума. Така избягвате обяснения, двойни записи и грешки при закръгляне. Същото важи за депозита, неустойките и всички такси в договора.

Минимумът, който паричната част на новия договор трябва да урежда:

• Точна месечна сума в евро и падеж на плащането.
• Банкова сметка за превода и правило за разписките.
• Размер на депозита в евро и условията за връщането му.
• Формула за индексация с посочен официален показател.

Какво става с индексацията

Заварените клаузи за индексация продължават да действат по досегашния си текст. Самото въвеждане на еврото не е основание за индексация — то е смяна на валутата на записа, а не промяна на цената. При нови договори препоръката ни е клаузата да стъпва на ясен официален показател, например годишната инфлация по данни на НСИ, с точно записан момент и механизъм на прилагане. Неясната формулировка „наемът може да бъде актуализиран“ създава спорове; конкретната формула ги предотвратява.

Едно задължение вече отпадна. Двойното обозначаване на цените в левове и евро беше задължително от 8 август 2025 г. до 8 август 2026 г. и този период приключи. В обяви, ценоразписи и оферти вече може да посочвате само евро. За наемодателите това опростява обявите: една валута, една сума, без преводна таблица под всяка цена. Ако обявата ви още показва двете валути, актуализирайте я — двойният запис вече не е задължителен и само натоварва визуално офертата.

Какво се промени при краткосрочните наеми

При краткосрочното отдаване преходът беше най-лек. Airbnb и Booking.com и преди изплащаха сумите на домакините в евро, така че в постъпленията не се промени нищо. Промени се разходната страна: почистване, консумативи, ток, вода и такси вече също са в евро. Месечната сметка на имота е в една валута от край до край и изчезна превалутирането между изплащане от платформата и местни разходи. Ценообразуването на нощувка също стана по-просто — цената, която гостът вижда, и сумата, с която планирате, са в една валута.

Едно оперативно наблюдение от Варна: гостите от еврозоната вече виждат цената, без наум да превалутират, което улеснява сравнението с други дестинации. За домакина ценовата стратегия се залага веднъж — в евро — и се коригира само спрямо търсенето и сезона, не спрямо валутен курс.

За дългосрочните наемодатели съветът е практичен: извадете договора, преизчислете наема и депозита по курса 1.95583 и потвърдете сумите писмено с наемателя, за да няма разминаване при плащанията. Ако не искате да управлявате наемните отношения сами, вижте как работи дългосрочно управление на имоти във Варна.

Как помага Domico: местният ни екип във Варна води наемното отношение от край до край — коректно преизчислени суми, събиране на наема, следене на плащанията и депозита, документи и месечен отчет към собственика в евро. Комисионите ни са публични и фиксирани по пакет — вижте цени за управление на имот във Варна.

Всеки договор и данъчен казус има свои особености — потвърдете конкретната си ситуация със счетоводител или адвокат.

Информацията е проверена към 18 август 2026 г.

Източници

• БНБ — Въпроси и отговори за въвеждането на еврото
• Investor.bg — Контролът върху цените при двойното обозначаване важи до 8 август 2026 г.

Информацията в статията е проверена към 18.08.2026 Правилата и ставките се променят — преди решение проверете актуалните източници или се консултирайте със специалист.

← Обратно към блога