НАП вижда доходите ви от Airbnb и Booking: какво означава DAC7 за собствениците

Да, НАП получава данните ви. По правилата на DAC7 Airbnb, Booking.com и другите платформи подават до 31 януари информация за всеки домакин за предходната година: доходи по тримесечия, брой резервации, адрес на имота, нощувки и банкова сметка. Режимът действа в България от 1 януари 2023 г. и при наемите няма минимален праг.

В тази статия обясняваме спокойно и без драматизация какво точно е DAC7, какви данни стигат до НАП, защо малкият обем не е защита, какво прави данъчната с информацията, как да декларирате коректно и какво да направите, ако имате недекларирани минали години. Целта е практична: да знаете какво вижда насреща данъчната и да подредите своята страна на масата.

Какво е DAC7 и от кога действа

DAC7 е европейско правило за обмен на данъчна информация — Директива (ЕС) 2021/514. В България то е въведено в Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, глава 16 „а“, чл. 143я и следващите, и действа от 1 януари 2023 г. Смисълът е прост: дигиталните платформи, през които хора печелят пари, подават данните на тези хора към данъчните администрации.

Задължени са всички големи платформи за настаняване, с които работят българските домакини — Airbnb, Booking.com и останалите. Срокът е фиксиран: до 31 януари всяка платформа подава към данъчната администрация пълните данни за предходната календарна година. От влизането на режима в сила НАП вече е получила данните на домакините за 2023, 2024 и 2025 г. — три пълни години история.

Важно е да се разбере какво не е DAC7. Това не е нов данък и не е санкция. Данъчните ви задължения са същите, каквито са били винаги. Промяната е във видимостта: доход, който по-рано оставаше между вас и платформата, днес стои в системата на НАП с точност до тримесечие и до резервация. Именно затова паниката е излишна, а безразличието — скъпо: правилата не се промениха, промени се колко добре се виждат отклоненията от тях.

Обхватът е широк: задължени са всички оператори, които свързват гости с места за настаняване, а докладвани са всички домакини — физически лица и фирми, с един имот или с десет, целогодишно или само две седмици през август.

Какви данни получава НАП за вас

Отчетът, който платформата подава за всеки домакин, е структуриран и подробен. Ето какво съдържа той:

Комбинацията е важна. НАП не вижда само „някаква обща сума“ — вижда кой имот, на кой адрес, колко нощувки е реализирал, по коя сметка са минали парите и в кои тримесечия. Това позволява автоматична съпоставка с подадените декларации, без инспектор да търси нищо на ръка.

DAC7 е общоевропейски режим: данните се обменят автоматично между данъчните администрации на държавите членки, така че обявяването на имота през чуждестранен сайт не заобикаля НАП.

Няма праг: докладва се от първата резервация

Най-разпространеното погрешно очакване звучи така: „Аз давам апартамента само през лятото, сумите са малки, никой не се занимава с мен.“ DAC7 работи точно обратното.

В директивата има облекчение за малки продавачи, но то се отнася единствено за продажба на стоки: под 30 сделки и под €2 000 годишно. За отдаване на имоти такова облекчение няма. Наемите и нощувките се докладват от първата транзакция — една резервация през август стои в отчета към НАП със същата прецизност като целогодишна заетост.

Практическият извод за собствениците във Варна е един:

• Сезонното отдаване се докладва изцяло, независимо от сумата.
• „Пробвах платформата за месец“ също е доклад към НАП.
• Разделянето на постъпленията по различни сметки не помага — сметката е част от самия отчет.

Затова правилният въпрос не е „ще разбере ли НАП“, а „съвпада ли декларацията ми с това, което НАП вече знае“.

Откъм числата: домакин с две резервации през август фигурира в отчета за третото тримесечие със същите полета като професионален оператор — суми, брой транзакции, адрес и нощувки. Разликата е в мащаба, не в детайла.

Затова третирайте всяка резервация като счетоводно събитие от първия ден — със запис, документ и място в месечния архив, а не като случаен превод по сметката.

Какво прави НАП с данните

НАП съпоставя получените от платформите данни с годишните данъчни декларации. Когато доходът в отчета на платформата е по-голям от декларирания или декларация изобщо липсва, несъответствието извежда случая за проверка. Приходната агенция публикува и официални разяснения как се декларират доходите от Airbnb и Booking — тема, по която вече има устойчива практика, а не сива зона.

От 20 май 2026 г. видимостта се удвои по силата на Регламент (ЕС) 2024/1028. Всяка обява за краткосрочно настаняване трябва да показва валиден регистрационен номер, платформите проверяват номерата, подават данни към властите ежемесечно и свалят несъответстващите обяви. Как се получава номер и какво изисква процедурата, сме описали в ръководството за регистрация на Airbnb и Booking имот във Варна.

Сглобени заедно, двата механизма затварят кръга: регистрационният номер казва на общината и министерството кой имот работи, а DAC7 казва на НАП колко точно е изкарал. Несъответствието между двете вече е техническо упражнение, не разследване.

За собственика това сменя логиката на риска. По-рано въпросът беше „дали ще ме забележат“; сега е „кога автоматичната съпоставка ще маркира разликата“. Несъответствията водят до проверки, а проверката винаги излиза по-скъпа от навременната декларация — като време, разходи и спокойствие.

Как да декларирате коректно

Редът зависи от режима ви на облагане, но календарът е ясен. Доходът се декларира с годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ — срокът е 30 април на годината, следваща получаването. Ако подадете електронно и платите до 31 март, ползвате 5% отстъпка от данъка за довнасяне, до €255.65. Домакините на патентен режим подават отделна декларация по ЗМДТ до 31 януари.

Още две задължения вървят успоредно и често се пропускат:

• Регистрация по чл. 97а ЗДДС — прави се преди първата комисионна услуга от европейска платформа, независимо от оборота. По нея си самоначислявате 20% ДДС върху комисионата на платформата; тя не прави самите нощувки облагаеми с ДДС.
• Пълен архив на резервациите — извлеченията от платформата и банковите извлечения трябва да се съхраняват и да сглобяват същата картина, която НАП получава по DAC7.
• Една сметка за изплащанията — постъпленията от платформите е добре да минават през сметка, която лесно се равнява с отчетите, а не да се разпиляват по няколко сметки и каси.

Кой режим е приложим за вас — патент, общ ред или фирма — и как се смята дължимото, сме разгледали подробно в статията за данъците при краткосрочен наем. Правилото на здравия разум е едно: декларирайте всичко, което платформата ще докладва, защото тя ще го докладва.

Ако имате недекларирани години

НАП разполага с данните за 2023, 2024 и 2025 г. Ако през тези години сте имали резервации, а декларации липсват или са непълни, най-лошата стратегия е изчакването. Доброволната корекция преди запитване от НАП ви поставя в осезаемо по-добра позиция от установяване при проверка.

Редът на действие е практичен:

• Изтеглете годишните отчети за изплатени суми от всяка платформа.
• Съберете банковите извлечения по сметката, по която са постъпвали парите.
• Възложете на счетоводител да определи режима, да изчисли дължимото и да подаде коригиращи декларации за засегнатите години.
• Проверете успоредно и регистрационния статус на обекта — недекларираните доходи често вървят заедно с нерегистриран имот, а обявите без валиден номер отпадат от платформите.

Колкото по-рано подредите годините, толкова по-евтино излиза подреждането. Занапред правилото е едно: месечен архив, който във всеки момент възпроизвежда картината на платформата.

Ако тепърва започвате и искате реалистична сметка какво носи имотът преди данъци, използвайте нашия калкулатор за доход от наем във Варна.

Как помага Domico: за управляваните от нас имоти водим пълен запис на всяка резервация, подаваме нощувките в ЕСТИ и издаваме месечен отчет на собственика, който съвпада с това, което платформите докладват. Когато дойде време за годишната декларация, вашият счетоводител получава готови, подредени данни. Пакетите и комисионите са описани в цени за управление на имот във Варна.

Всеки данъчен казус е индивидуален — потвърдете конкретната си ситуация със счетоводител или данъчен консултант.

Информацията е проверена към 18 август 2026 г.

Източници

• Innovires — DAC7 в България: какво подават платформите за продавачите
• Nalog.nl — НАП получава данните на домакините по DAC7 (27.07.2026)
• Innovires — Данък върху доходите от наем

Информацията в статията е проверена към 18.08.2026 Правилата и ставките се променят — преди решение проверете актуалните източници или се консултирайте със специалист.

← Обратно към блога